وبلاگ

وضعيت بازار مسكن در بررسي شهر تهران

در دی ماه امسال تعداد معاملات آپارتمان های مسکونی شهر تهران به ٣٥٠٠ واحد مسکونی رسید که نسبت به ماه قبل حدود ٣٨ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه در سال قبل ۶۷ درصد کاهش را نشان می دهد.

این افزایش نسبت به ماه قبل عدد بزرگی است و این کاهش نسبت به ماه مشابه در سال قبل نیز عدد بزرگی است.

تمام این اعداد نشان دهنده این است که افزایش قیمت مسکن یکی از دلایل اصلی کاهش چشمگیر حجم معاملات مسکن در سال ۹۹ نسبت به سال ۹۸ می باشد.
(لازم به ذکر است که در ۱۰ ماهه ابتدايي سال ۱۳۹۹ حدود ۷۵۰ هزار واحد در تهران معامله شده است)

متوسط قیمت مسکن در تهران در دی ماه به ٢٧.٥ ميليون تومان رسید که نسبت به متوسط ماه قبل ۲ درصد افزایش را نشان می‌دهد و نسبت به سال قبل حدود ٩٨.٥ درصد افزایش داشته است.

بررسی‌ها در تهران نشان میدهد که ۸ منطقه از ۲۲ منطقه تهران کاهش قیمت را در دی ماه تجربه کرده اند،
اما اكثر مناطق افزایش قیمت داشتند و مهمتر آنکه متوسط قیمت مسکن در کلیه مناطق شهر تهران باز هم نسبت به ماه قبل ۲ درصد افزایش داشته است.

معاملات واحدهای مسکونی نوساز تا پنج سال بیشترین سهم معاملات مسکن را در کشور دارد که همیشه حدود ۴۰ درصد از حجم معاملات بازار را  میتوان به سهم این بخش از متراژ واحدهای فروشی اختصاص داد. 

اما این حجم معاملات در واحدهای نوساز تا ۵ سال در دی ماه امسال در شهر تهران حدود سه درصد کاهش داشته است و در مقابل حجم معاملات واحدهای ۵ سال به بالا و حتی نزدیک به ۲۰ سال افزايش يافته است.

این اعداد نشان دهنده چیست؟

 حجم معاملات واحدهای ۲۰ سال به بالا را باهم بررسی می کنیم:
 
در دی ماه ۹۷ حدود ۷۵۵ واحد معامله شده است،
 در دی ماه ۹۸ حدود ۹۹۰ واحد که نشان دهنده ۳۱ درصد افزایش است،
 و در دی ماه ٩٩ حدود ۴۴۲ واحد که نشان دهنده ۵۵ درصد کاهش است
یعنی حتی واحدهای بالای ٢٠ سال هم از دسترس مردم خارج شده است.

 اکنون سهم درصد معاملات واحدهای ۲۰ سال به بالا را در بازار بررسی می‌کنیم
در سال ۹۸  سهم واحدهای ٢٠ سال به بالا معامله شده در بازار ٩.٥ درصد بوده است،
اما در سال ۹۹ سهم این واحدها به ١٢.٥ درصد افزایش یافته است،
یعنی بخشی از متقاضیان مسکن مجبور شده اند بدلیل افزایش قیمت مسکن به سوی واحدهای ٢٠ سال به بالا بروند.

 در شهر تهران در منطقه یک که منطقه لوکس تهران محسوب میشود متوسط بالاترین قیمت معامله شده حدود متری ۶۰ میلیون تومان بوده است
و منطقه ١٨ که منطقه جنوبی و مرز محدوده شهری شهر تهران و شهرستان رباط کریم و اسلامشهر است، متوسط کمترین قیمت معامله شده در شهر تهران را داشته که حدود متری ١٢.٥ میلیون تومان بوده است،
یعنی در شهر تهران در منطقه ۱ نسبت به سال گذشته قیمت مسکن ۹۹ درصد افزایش یافته است
و قیمت مسکن در منطقه جنوبی شهر تهران یعنی منطقه ۱۸ حدود ٨٧ درصد افزایش قیمت داشته است.

یعنی افزایش قیمت مسکن در تمام مناطق شهری از یک الگو پیروی می کند و باهم تفاوت کمی دارند یعنی قیمت مسکن در مناطق به صورت دلخواه سازندگان انتخاب نمیشنوند و پشت این اعداد قاعده و محاسباتی وجود دارد که دیده نمیشود.

یعنی سازنده لوکس ترین و شمالی ترین منطقه شهر تهران و سازنده جنوبی ترین منطقه شهر تهران در یک محدوده افزایش قیمت داشته اند.
sazandeganemashhad
تمامی این اعداد نشان دهنده این است که سرمایه گذاران و سازندگان بخش مسکن کشور به تبع افزایش هزینه های ساخت محاسباتی را انجام داده‌ و قیمت گذاری های جدید را بر روی واحدهای خویش اعلام کرده اند.

 بیان کردم که متوسط قیمت مسکن در شهر تهران در دی ماه امسال  ٢٧.٥ میلیون تومان بوده است
 ٦١ درصد معاملات انجام شده در تهران كمتر از این قیمت بوده است
 و مجددا این اعداد نشان‌دهنده ناتوانی خرید مسکن توسط مردم است.

جالب است که بدانید رتبه اول متراژ معاملات مسکن در شهر تهران واحدهای ۵۰ الی ۶۰ مترمربعی بوده که حدود ۱۵ درصد سهم بازار معاملات مسکن در شهر تهران را به خود اختصاص داده است 
و بعد از این سهم، 
متراژ ۶۰ الی ۷۰ مترمربع مقام دوم بالاترین سهم بازار معاملات مسکن شهر تهران را در اختیار دارد با ۱۴ درصد 
و جالب تر اینکه بعد از این دو گروه، واحدهای ۴۰ الی ۵۰ مترمربعی در رتبه سوم بالاترین سهم معاملات مسکن شهر تهران قرار دارد و بعد از آن واحدهای ۷۰ الی ۸۰ مترمربعی در رتبه چهارم معاملات مسکن در شهر تهران قرار دارد.

اگر مجموع سهم معاملات مسکن این ۴ گروه متراژی را با هم جمع بزنید به این نتیجه میرسید که ۵۲ درصد معاملات مسکن شهر تهران واحدهای کمتر از ۸۰ مترمربع شده است و این نکته مهم و قابل توجهی برای سرمایه گذاران و سازندگان مسکن می باشد.

درضمن لازم بذکر است رايج تربن معاملات مسکن در شهر تهران بین ۶۰۰ الی۸۵۰ میلیون تومان بوده است.
روند اجاره در شهر تهران را نیز در دی ماه ۹۹ بررسی می کنیم:
روند افزایش ماه به ماه مبلغ اجاره مسکن در شهر تهران ثابت شده است و دی و آذر ثابت بوده و این دو ماه نسبت به آبان کاهش نسبتا مناسبی یافته است اما نکته قابل توجه این است که روند مبلغ اجاره مسکن در شهر تهران در آبان ماه به اوج خود رسیده بود  و کاهش و ثبات این قیمت در دو ماه بعد از آن محتمل بنظر میرسيد 
و اما نکته آن است که مبلغ اجاره مسکن در شهر تهران در شش ماهه دوم نسبت به شش ماهه اول سال افزایش قابل توجهی داشته است.

رئیس اتحادیه مشاورین املاک تهران فقط با کلی گویی تلاش میکند قیمت مسکن را تحت تاثیر قراردهد و منطق و آمار و استدلال علمی در مباحث ایشان جایی ندارد. 
ما در این گونه مقالات و مطالب تلاش میکنیم بر پایه منطق و استدلال به جای کلی گویی به اراِئه این اعداد و ارقام و آمار بپردازیم.

قبلاً هم بیان کرده بودم که وزارت راه و شهرسازی ناتوان از ساخت مسکن برای شهروندان اجازه احداث واحدهای ۲۵ متری را در تهران صادر کرد که متاسفانه شورای شهر مشهد هم به جای جلوگیری از افزایش چشمگیر هرساله عوارض پروانه های ساختمانی شهر مشهد که امسال هم  افزایش حدود ۵۰ درصدی را به شهر مشهد تحمیل نمودند، اجازه احداث واحدهای کوچک مقیاس در محدوده ۳۰ الی ۴۰ مترمربعی صادر نمودند.
#قسمت_دوم_پاياني 

با احترام: عليرضا قرايي
كارگروه سازندگان مشهد(٩٩.١٢.٥)
https://t.me/sazandeganemashhad